2007年北京房?jī)r(jià)必將飛漲

2006-10-10 15:57:12

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  經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行很多時(shí)候是一個(gè)博弈過(guò)程,利益爭(zhēng)奪激烈的領(lǐng)域更是如此.目前中國(guó)的房市已經(jīng)成為少數(shù)人匯集金錢(qián)和資本的有力工具,而廣大老百姓在高價(jià)低成本的房地產(chǎn)市場(chǎng)面前,已經(jīng)完全處于被壓榨的弱勢(shì),由于中央總是對(duì)房?jī)r(jià)發(fā)布利空消息,導(dǎo)致炒房一族的大量散戶處于混亂狀態(tài)無(wú)法正常炒房.
  在中國(guó)政府的大力支持和幫助下,開(kāi)發(fā)商已經(jīng)成功創(chuàng)造了一種財(cái)富迅速積聚的游戲規(guī)則.通過(guò)低成本、高房?jī)r(jià)攫取超額利潤(rùn),同時(shí)依靠不健全的畸形預(yù)售制度轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)和成本,把經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)給全社會(huì)承擔(dān)(包括銀行、自住者和炒房者),同時(shí)還鼓動(dòng)政府大量拆遷以創(chuàng)造住房需求,利用政策漏洞以市政建設(shè)名義減免各種費(fèi)用和享受政策優(yōu)惠.通過(guò)這些手段和游戲規(guī)則,成功打造了中國(guó)特色的吸血機(jī)器,源源不斷地把社會(huì)的資源和金錢(qián)抽到少數(shù)地產(chǎn)大亨手里.
  本來(lái)大家都相安無(wú)事,大多數(shù)人不吃不喝,25歲參加工作,60歲退休也難以買(mǎi)到一套京滬的房子.這樣的房?jī)r(jià)高不高呢?盡管按某經(jīng)濟(jì)學(xué)家意思,百姓掙錢(qián)后不要去吃、不要去穿、不要去消費(fèi)、不要生病、不要教育子女,這樣用20多年的時(shí)間,完全夠買(mǎi)房子了,所以現(xiàn)在的房?jī)r(jià)并不高.如此高論只能說(shuō)是人類(lèi)的不幸,但是房?jī)r(jià)高并不等于它不會(huì)繼續(xù)上漲.
  從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度考慮,大多數(shù)需求因?yàn)閮r(jià)格太高已經(jīng)轉(zhuǎn)換成為需要了,無(wú)法實(shí)現(xiàn)的需要不是需求.需求減少,房子依然大蓋特蓋,空置不斷增加,這么下去,不是泡沫也必然會(huì)形成畸形經(jīng)濟(jì).這是傻瓜都懂的道理,中央于是在2004年前后,經(jīng)濟(jì)發(fā)展受價(jià)格上漲而困擾的大環(huán)境下,開(kāi)始強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)太高.
  一個(gè)產(chǎn)品價(jià)格高不高,是要靠市場(chǎng)判斷的,賣(mài)不出去就是高.可是在中國(guó),由于畸形預(yù)售制度,輔佐以低成本高價(jià)格的商業(yè)定論,市場(chǎng)已經(jīng)被淘汰出局了.再加上個(gè)別部委、地方政府的千絲萬(wàn)縷的利益都在房地產(chǎn)中,必然會(huì)保護(hù)這種游戲規(guī)則繼續(xù)存在下去.而游戲規(guī)則的繼續(xù),就是市場(chǎng)失靈的繼續(xù).所以在中國(guó),賣(mài)不出去的房子,依然可以賺錢(qián),因?yàn)閮r(jià)格太高成本太低,賣(mài)個(gè)幾套,整幢樓的成本都回來(lái)了,必然是繼續(xù)維持高價(jià).
  至于所謂房?jī)r(jià)下跌百姓吃虧之說(shuō),基本是忽悠.房子私有化是2000年后開(kāi)始的,2000年后老百姓能買(mǎi)得起商品房的,不是富翁也絕對(duì)是社會(huì)的既得利益者.真正的百姓正眼巴巴看著價(jià)格漲到他們絕望,房?jī)r(jià)下跌,無(wú)產(chǎn)者能損失什么?
  政府動(dòng)手了,但是不對(duì)房地產(chǎn)的吸血游戲的游戲規(guī)則做任何改動(dòng).著數(shù)是挺狠的,可是都是沖著老百姓的.征稅、提高利率、提高首付……開(kāi)發(fā)商一看就開(kāi)心了,只要大家團(tuán)結(jié)起來(lái),挺住這幾天,政策出來(lái)沒(méi)任何效果,那么就仍然可以繼續(xù)價(jià)格高漲了.
  所以,這次出臺(tái)國(guó)六條,制定細(xì)則時(shí)大家都在好好琢磨,力爭(zhēng)做到既不違背中央政策,同時(shí)依然保證開(kāi)發(fā)商利益.細(xì)則執(zhí)行后房?jī)r(jià)依然高時(shí),地方政府不會(huì)說(shuō)自己無(wú)能,更不會(huì)承認(rèn)保護(hù)開(kāi)發(fā)商,那結(jié)論只能是中央的政策出臺(tái)是錯(cuò)的.
  從上面的邏輯可以判斷.本次調(diào)控,沒(méi)有改變開(kāi)發(fā)商利用低成本期房游戲規(guī)則,因此開(kāi)發(fā)商空手套的角色還將繼續(xù)扮演下去.任何針對(duì)開(kāi)發(fā)商嚴(yán)厲的政策,馬上就會(huì)有很多聲音出來(lái)反對(duì)或者求情,而百姓的聲音永遠(yuǎn)是那么弱小和被忽視.目前中國(guó)物價(jià)在上漲導(dǎo)致儲(chǔ)蓄資金購(gòu)房的需求會(huì)上升,非無(wú)產(chǎn)者還是會(huì)消納高的價(jià)格并具備一定的購(gòu)買(mǎi)實(shí)力.2005年和2006年以來(lái)的市場(chǎng)低迷而沒(méi)有獲取足夠的利潤(rùn),當(dāng)政策出完且房?jī)r(jià)不降的情況下,開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)炒家一定會(huì)在2007年繼續(xù)拉高房?jī)r(jià),變本加厲地把這段時(shí)間的損失找回來(lái).
  在國(guó)六條細(xì)則頒布,政策沒(méi)有效果的實(shí)際情況被社會(huì)所獲知后,房?jī)r(jià)會(huì)發(fā)生跳躍性上升.而目前的政策,是不足以降房?jī)r(jià)的.
  目前的政策不壓價(jià),原因是政策沒(méi)有動(dòng)搖房地產(chǎn)的游戲規(guī)則.種種政策的出臺(tái),倒象是在替開(kāi)發(fā)商托市,震蕩平倉(cāng).這次國(guó)六條也是,連面積都說(shuō)不清的政策居然就這么推行了,不去動(dòng)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)、低成本獲利的實(shí)際利益,最終的結(jié)果是開(kāi)發(fā)商根本沒(méi)有任何壓力.不去動(dòng)搖畸形預(yù)售制度,反而抓住信息透明度,土地囤積之類(lèi)的細(xì)枝末節(jié)做文章,轉(zhuǎn)移了老百姓的視線.如此種種,讓本來(lái)在2004-2006應(yīng)該釋放的有效需求,在調(diào)控的精神下,全都聚集起來(lái),這樣到百姓在2007年發(fā)現(xiàn)又一次面臨房?jī)r(jià)上升的情況后,市場(chǎng)便會(huì)徹底瘋狂,所有的需求都會(huì)涌入市場(chǎng),造成更大的“報(bào)復(fù)性”價(jià)格上漲.
  反正現(xiàn)在的情況已經(jīng)基本明確了,國(guó)六條的利空已經(jīng)基本出盡.馬上就是市場(chǎng)的多頭上場(chǎng)了,而且將是瘋狂的一幕.如果政府不對(duì)現(xiàn)行的畸形游戲規(guī)則加以改動(dòng),看得見(jiàn)的就是房?jī)r(jià)的在2007年火箭式上升.
  試想如此的景象:用4000元每平米不到的成本蓋起了房子,賣(mài)到20000每平米,那么一幢樓賣(mài)幾套房子就回收成本了.剩下的要漲到30000每平米,一是防止退貨,二是壓迫購(gòu)房人趕快買(mǎi)入,三是賺到手抽筋.到那個(gè)時(shí)候,國(guó)家的銀行是多么開(kāi)心,開(kāi)發(fā)商抵押給他們的房子多么值錢(qián),而且是優(yōu)良資產(chǎn).炒房的人多開(kāi)心,每平米就是只漲10%也是2000元每平米呀.地方政府多開(kāi)心,GDP又增加不少.買(mǎi)到房的多開(kāi)心,終于做上房奴了,但是也比晚出手要強(qiáng),畢竟是省了錢(qián)了.沒(méi)買(mǎi)房的也開(kāi)心了,這么貴,干脆買(mǎi)不起了,絕了念想.
  所以,隨著國(guó)六條出臺(tái)后調(diào)控依然沒(méi)有起色的現(xiàn)實(shí)越來(lái)越清晰,現(xiàn)實(shí)生活中的人群將發(fā)瘋,房地產(chǎn)價(jià)格飛漲必將來(lái)臨!